dnes je 13.11.2019
Input:

Predaj nehnuteľnosti a nájom nehnuteľnosti z pohľadu zákona o DPH

1.3.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.4 Predaj nehnuteľnosti a nájom nehnuteľnosti z pohľadu zákona o DPH

Ing. Ján Mintál, Ing. Zuzana Sidorová

Základný pojem

Pojem nehnuteľnosť, resp. stavbu, zákon č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH”) bližšie nešpecifikuje. Tento pojem zákon využíva v § 8 (čo sa považuje za tovar), § 19 (vznik daňovej povinnosti a najmä (dodanie a nájom nehnuteľnosti). Jedným z podstatných znakov nehnuteľného majetku je, že sa viaže k určitej časti zemského povrchu. Ide o akúkoľvek špecifickú časť zeme, na alebo pod jej povrchom, ktorá môže byť predmetom vlastníckych alebo iných vecných práv, budova alebo stavba (konštrukcia) pripevnená k alebo v zemi, nad alebo pod morskou hladinou, ktorá nemôže byť ľahko rozmontovaná alebo posunutá.

Medzi stavby patria okrem budov aj inžinierske stavby. Akákoľvek vec, ktorá vytvorí po montáži alebo po inštalácii integrálnu súčasť budovy alebo stavby, bez ktorej je budova alebo stavba nekompletná, ako sú dvere, okná, strechy, schodište a výťahy, sa považuje za súčasť stavby.

Registrácia za platiteľa zo zákona z dôvodu predaja nehnuteľnosti

V zmysle § 4 ods. 4 zákona o DPH sa stáva platiteľom aj zdaniteľná osoba, ktorá dodá stavbu, alebo jej časť alebo stavebný pozemok alebo prijme platbu pred ich dodaním a to tým dňom, ktorý nastane skôr, ak sa z dodania má dosiahnuť obrat 49 790 € , ale OKREM dodania stavby, jej časti, alebo stavebného pozemku, ktoré sú od dane oslobodené v zmysle § 38 zákona o DPH ods. 1.

Zdaniteľná osoba sa platiteľom dane nestáva v prípade, ak pôjde o príležitostný predaj stavby alebo jej časti alebo stavebného pozemku a v prípade, ak pôjde o predaj stavby, jej časti, alebo stavebného pozemku, ktoré sú oslobodené od DPH podľa § 38 zákona o DPH.


Obchodná spoločnosť (neplatiteľ DPH) sa zaoberá poradenskou činnosťou v oblasti informatiky. V septembri 2015 spoločnosť kúpila nehnuteľnosť v hodnote 120 000 € ( išlo o novú nehnuteľnosť) za účelom prenájmu kancelárskych priestorov. Keďže záujem o prenájom priestorov bol minimálny, náklady na údržbu nehnuteľnosti boli vysoké, rozhodla sa obchodná spoločnosť túto nehnuteľnosť predať v januári 2019 v hodnote 110 000 €. Nehnuteľnosť bola odovzdaná novému majiteľovi 21. 1. 2019, zápis do katastra prebehol v mesiaci marec 2019. Za deň dodania sa v zmysle zákona o DPH § 19 ods. 1 považuje deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu do KN. Napriek tomu, že išlo o predaj nehnuteľnosti, z ktorej príjem je vyšší ako 49 790 €, ide o príležitostný predaj, ktorý v danom prípade nevstupuje do obratu pre účely registrácie, z čoho vyplýva, že obchodná spoločnosť sa nestáva platiteľom dane zo zákona z titulu predaja nehnuteľnosti.


Novozaložená obchodná spoločnosť – neplatiteľ DPH - sa zaoberá nájmom a obchodovaním s nehnuteľnosťami. V júni 2019 spoločnosť kúpila nehnuteľnosť v hodnote 120 000 € ( išlo o novú nehnuteľnosť) za účelom jej ďalšieho predaja. Spoločnosť nehnuteľnosť predala v hodnote 123 000 €.. V zmysle kúpno-predajnej zmluvy mal kupujúci právo nehnuteľnosť užívať zložením zálohy vo výške 35 000 € 22. 6. 2019. Vzhľadom na to, že obchodná spoločnosť má v predmete podnikania činnosť obchodovania s nehnuteľnosťami, resp. obchoduje s nehnuteľnosťami na pokračujúcej báze, t.j. nešlo o príležitostný predaj, a súčasne z predaja sa má dosiahnuť obrat vyšší ako 49 790 €, príjem z predaja vstupuje do obratu pre účely registrácie, z čoho vyplýva, že obchodná spoločnosť sa stáva platiteľom dane zo zákona 22. 6. 2019, kedy prijala časť platby za predanú nehnuteľnosť. Obchodná spoločnosť musí správcovi dane oznámiť do 10 dní skutočnosť na základe ktorej sa stala platiteľom (t.j. od 22.6.2019), a v tej istej lehote predložiť osvedčujúce doklady (zmluvu, protokol o prevzatí stavby a pod.)

Registrácia zahraničnej osoby

V prípade, ak na území tuzemska zahraničná osoba (podnikateľ z iného členského štátu alebo tretieho štátu) dodá stavbu ako celok alebo jej časť na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy podľa § 8 ods. 1 písm. b/ zákona o DPH slovenskej zdaniteľnej osobe (dodávateľ nedodáva jednotlivé stavebné práce, ale dodáva stavbu ako celok alebo jej časť, pričom časťou stavby môže byť napríklad nadstavba budov alebo prístavba budov, ktoré si vyžadujú stavebné povolenie a ktoré sú na účely zákona o DPH investičným majetkom v zmysle § 54 zákona o DPH), potom ide o dodanie tovaru a  zahraničná osoba nie je povinná sa registrovať pre účely zákona o DPH, pretože nastáva prenos platenia dane na tuzemskú zdaniteľnú osobu v zmysle § 69 ods. 2 zákona o DPH.

Predaj podliehajúci dani

V zmysle zákona o DPH dodanie nehnuteľnosti alebo jej časti podlieha dani vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak v momente predaja ešte neuplynulo 5 rokov od:

  • kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,

  • kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác,

  • kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Dodanie pozemku je vždy oslobodené od DPH s výnimkou, ak sa jedná o stavebný pozemok. Dodanie stavebného pozemku podlieha DPH okrem situácie, kedy sa dodáva spolu so stavbou alebo časťou stavby, na ktorú možno uplatniť oslobodenie. V tomto prípade režim DPH dodania stavebného pozemku kopíruje režim DPH uplatňovaný pri dodaní stavby alebo časti stavby.

V zmysle vyššie uvedeného, ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od DPH, podlieha dani dodanie novej stavby, ako aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania, avšak len za predpokladu, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác, a taktiež dodanie zrekonštruovanej stavby za predpokladu, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác.

Zákon o DPH definuje pojmy ”hodnota stavby pred začatím stavebných prác“ a ”podstatná zmena podmienok doterajšieho užívania stavby“.

Za „hodnotu stavby pred začatím stavebných prác” sa len na účely vyššie uvedeného považuje hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej nehnuteľnosti na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác a to hlavne z toho dôvodu, že predmetom prestavby resp. rekonštrukcie sú aj staré budovy, pri ktorých už nie je možné zistiť ich pôvodnú hodnotu. V tomto prípade hlavným ukazovateľom pre porovnanie je hodnota stavby na voľnom trhu v čase pred prestavbou. Pri určovaní hodnoty vo vzťahu k porovnateľnej stavbe je potrebné brať do úvahy kritérium umiestnenia stavby a časové kritérium.

„Podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby” sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Pozn. podmienky oslobodenia v zmysle § 38 ods. 1 písm. b) a c) sa uplatnia, ak stavebné práce začali po 31. decembri 2018.


Platiteľ zakúpil staršiu nehnuteľnosť - administratívnu budovu - v roku 2010. Túto nehnuteľnosť zrekonštruoval na bytový dom, pričom kolaudácia bytov bola uskutočnená v roku 2016. V roku 2019 bude platiteľ byty postupne rozpredávať. Má byť predaj bytov zdanený? Alebo sa nehnuteľnosť posudzuje ako celok, t. j., pri predaji bytov sa môže uplatniť oslobodenie od dane v zmysle § 38 ods. 1, nakoľko od prvej kolaudácie celej nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov?

Riešenie:

Byt sa považuje za časť stavby. Z uvedeného vyplýva, že ak sa predáva časť stavby (byt), potom jeho predaj je možné oslobodiť od dane len za podmienky, že od jeho 1. kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Keďže byty boli skolaudované v roku 2016, ich predaj bude v roku 2019 podliehať dani.


Platiteľ dane A daruje inému platiteľovi dane B, nehnuteľnosť neurčenú na bývanie. Nehnuteľnosť má viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie. Platiteľ dane A si pri jej kúpe uplatnil odpočítanie DPH. Ako má platiteľ dane postupovať z hľadiska DPH? Má platiteľ A vystaviť faktúru?

Môže sa pri predmetnom bezodplatnom dodaní uplatniť prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH?

Riešenie:

Podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH, ak platiteľ dane dodá tovar (teda aj nehnuteľnosť) na svoju osobnú spotrebu, dodá tovar na osobnú spotrebu svojich zamestnancov, dodá tovar bezodplatne alebo dodá bezodplatne tovar na ďalší iný účel ako na podnikanie a ak pri kúpe tohto tovaru bola daň úplne alebo čiastočne odpočítaná, považuje sa takéto dodanie tovaru za dodanie tovaru za protihodnotu. Ak ide o bezodplatné dodanie tovaru v zmysle § 8 ods. 3 zákona o DPH, pri určení základu dane, z ktorého má platiteľ dane (darca) povinnosť odviesť daň, sa postupuje podľa § 22 ods. 5 zákona o DPH, t. j. pri dodaní tovaru, ktorý je odpisovaným majetkom podľa § 22 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, je základom dane zostatková cena majetku zistená podľa cit. zákona o dani z príjmov. V prípade bezodplatného dodania tovaru, ktoré sa považuje za dodanie tovaru za protihodnotu podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH pre iného platiteľa dane (obdarovaného), je platiteľ dane (darca) v zmysle § 72 ods.1 písm. a) povinný vyhotoviť faktúru i napriek tomu, že k úhrade nie je určená žiadna suma.

Prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH sa na posudzovaný prípad nevzťahuje. Podľa cit. ustanovenia, platiteľ dane, ktorý je príjemcom plnenia od iného platiteľa dane, je povinný platiť daň vzťahujúcu sa na dodanie nehnuteľnosti alebo jej časti v tuzemsku, ktorú sa dodávateľ rozhodol zdaniť podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH. V prípade postupu podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH, ide o bezodplatné dodanie tovaru a  platiteľ dane (darca) sa v danom prípade nemôže rozhodnúť o postupe podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, aj keď k darovaniu -  bezodplatnému dodaniu nehnuteľnosti dôjde po 5 rokoch od jej prvej kolaudácie.

Prenos daňovej povinnosti na odberateľa pri predaji nehnuteľnosti

V zmysle § 69 ods. 12 písm. c/ zákona o DPH pri predaji nehnuteľnosti voči inému platiteľovi, ktorú sa predávajúci platiteľ rozhodol zdaniť v zmysle § 38 ods. 8 sa prenáša daňová povinnosť na odberateľa ale len za podmienky, že kupujúcim je platiteľ DPH. T. j. prenos daňovej povinnosti na kupujúceho je pri dodaní nehnuteľnosti v zmysle § 69 ods. 12 písm. c/ len za podmienky, že dochádza k predaju nehnuteľnosti medzi dvomi platiteľmi. Pri predaji nehnuteľnosti v SR nie je možné preniesť daňovú povinnosť na kupujúceho, ak je zahraničnou osobou, ktorá v tuzemsku nemá postavenie platiteľa. Rozhodnúť zdaniť znamená, že v momente predaja nehnuteľnosti predmetná stavba alebo časť stavby spĺňa podmienky na oslobodenie od DPH. Ak je však predmetom dodania stavba určená na bývanie, jednotlivý byt alebo jednotlivý apartmán v bytovom dome, platiteľ nemá možnosť takejto voľby, a predmetné dodanie bude po splnení podmienok podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH vždy oslobodené od DPH.


Platiteľ dane – spoločnosť A – predáva staršiu nehnuteľnosť neurčenú na bývanie (od prvej kolaudácie tejto nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov – napr. uplynulo 30 rokov), ktorú sa rozhodol zdaniť.