dnes je 23.9.2019
Input:

Predaj nehnuteľnosti a nájom nehnuteľnosti z pohľadu zákona o DPH

6.10.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.4 Predaj nehnuteľnosti a nájom nehnuteľnosti z pohľadu zákona o DPH

Ing. Alžbeta Hermanová

Základný pojem

Pojem nehnuteľnosť, resp. stavbu, zákon o DPH bližšie nešpecifikuje. Tento pojem zákon využíva v § 8 (čo sa považuje za tovar), § 19 (vznik daňovej povinnosti) a najmä (dodanie a nájom nehnuteľnosti). Jedným z podstatných znakov nehnuteľného majetku je, že sa viaže k určitej časti zemského povrchu. Ide o akúkoľvek špecifickú časť zeme, na alebo pod jej povrchom, ktorá môže byť predmetom vlastníckych alebo iných vecných práv, budova alebo stavba (konštrukcia) pripevnená k alebo v zemi, nad alebo pod morskou hladinou, ktorá nemôže byť ľahko rozmontovaná alebo posunutá.

Medzi stavby patria okrem budov aj inžinierske stavby. Akákoľvek vec, ktorá vytvorí po montáži alebo po inštalácii integrálnu súčasť budovy alebo stavby, bez ktorej je budova alebo stavba nekompletná, ako sú dvere, okná, strechy, schodište a výťahy, sa považuje za súčasť stavby.

Registrácia za platiteľa zo zákona z dôvodu predaja nehnuteľnosti

V zmysle § 4 ods. 6 zákona o DPH sa stáva platiteľom aj zdaniteľná osoba, ktorá dodá stavbu, alebo jej časť alebo stavebný pozemok alebo prijme platbu pred ich dodaním a to tým dňom, ktorý nastane skôr, ak sa z dodania má dosiahnuť obrat 49 790 € , ale OKREM dodania stavby, jej časti, alebo stavebného pozemku, ktoré sú od dane oslobodené v zmysle § 38 zákona o DPH.

Zdaniteľná osoba sa platiteľom dane nestáva v prípade, ak pôjde o príležitostný predaj stavby alebo jej časti alebo stavebného pozemku a v prípade, ak pôjde o predaj stavby alebo jej časti, ktoré sú oslobodené od dane z dôvodu, že uplynulo 5 rokov od kolaudácie predávanej stavby alebo jej časti.


Obchodná spoločnosť (neplatiteľ DPH) sa zaoberá poradenskou činnosťou v oblasti informatiky. V septembri 2013 spoločnosť kúpila nehnuteľnosť v hodnote 120 000 € ( išlo o novú nehnuteľnosť) za účelom prenájmu kancelárskych priestorov. Keďže záujem o prenájom priestorov bol minimálny, náklady na údržbu nehnuteľnosti boli vysoké, rozhodla sa obchodná spoločnosť túto nehnuteľnosť predať v januári 2015 v hodnote 110 000 €. Nehnuteľnosť bola odovzdaná novému majiteľovi 21. 1. 2015, zápis do katastra prebehol v mesiaci marec 2015. Za deň dodania sa v zmysle zákona o DPH § 19 ods. 1 považuje deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania ak je tento deň skorší ako deň zápisu do KN. Napriek tomu, že išlo o predaj nehnuteľnosti, z ktorej príjem je vyšší ako 49790 €, ide o príležitostný predaj, ktorý v danom prípade nevstupuje do obratu pre účely registrácie , z čoho vyplýva, že obchodná spoločnosť sa nestáva platiteľom dane zo zákona.


Novozaložená obchodná spoločnosť – neplatiteľ DPH - sa zaoberá nájmom a obchodovaním s nehnuteľnosťami. V júni 2015spoločnosť kúpila nehnuteľnosť v hodnote 120 000 € ( išlo o novú nehnuteľnosť) za účelom jej ďalšieho predaja. Spoločnosť nehnuteľnosť predala v hodnote 123 000 € vrátane dane. V zmysle kúpno-predajnej zmluvy mal kupujúci právo nehnuteľnosť užívať zložením zálohy vo výške 35 000 € 22. 6. 2015. Vzhľadom na to, že obchodná spoločnosť má v predmete podnikania činnosť obchodovania s nehnuteľnosťami, a išlo o predaj nehnuteľnosti, z ktorej príjem bude vyšší ako 49 790 €, pričom nešlo o  príležitostný predaj, t. j. príjem z predaja vstupuje do obratu pre účely registrácie, z čoho vyplýva, že obchodná spoločnosť sa stáva platiteľom dane zo zákona 22. 6. 2015, kedy prijala časť platby za predanú nehnuteľnosť. Obchodná spoločnosť musí správcovi dane oznámiť do 10 dní od dodania nehnuteľnosti, že sa stala platiteľom dane a predložiť doklady, ktoré osvedčujú tieto skutočnosti (zmluvu, protokol o prevzatí stavby a pod.)

Registrácia zahraničnej osoby

V prípade, ak na území tuzemska zahraničná osoba (podnikateľ z iného členského štátu alebo tretieho štátu) dodá stavbu ako celok alebo jej časť na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy podľa § 8 ods. 1 písm. b/ zákona o DPH (dodávateľ nedodáva jednotlivé stavebné práce, ale dodáva stavbu ako celok alebo jej časť, pričom časťou stavby môže byť napríklad nadstavba budov alebo prístavba budov, ktoré si vyžadujú stavebné povolenie a ktoré sú na účely zákona o DPH investičným majetkom v zmysle § 54 zákona o DPH), potom ide o dodanie tovaru a v takom prípade je zahraničná osoba osobou povinnou platiť DPH v zmysle § 69 ods. 1, a teda má povinnosť registrácie na DPH v tuzemsku podľa § 5 zákona o DPH a odvodu DPH z dodanej stavby alebo jej časti.

(Uvedené platí do novely zákona o DPH, ktorá sa pripravuje s účinnosťou od 1. 1. 2016, pokiaľ návrh na zmenu tohto ustanovenia bude schválený. V zmysle navrhovaného znenia by sa zahraničná osoba nemusela registrovať v prípade, ak by na území tuzemska dodala tovar, nakoľko osobou povinnou platiť daň by bol príjemca.)

Predaj podliehajúci dani

V zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH podlieha dani predaj nehnuteľnosti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak v momente predaja ešte neuplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, alebo prvého začatia užívania stavby. Znamená to, že napr. novopostavená budova alebo jej časť musí podliehať dani v prípade, ak ju dodáva platiteľ dane.


Platiteľ zakúpil staršiu nehnuteľnosť - administratívnu budovu - v roku 2008. Túto nehnuteľnosť zrekonštruoval na bytový dom, pričom kolaudácia bytov bola uskutočnená v roku 2014 . V roku 2015 bude platiteľ byty postupne rozpredávať. Má byť predaj bytov zdanený? Alebo sa nehnuteľnosť posudzuje ako celok, t. j., pri predaji bytov sa môže uplatniť oslobodenie od dane v zmysle § 38 ods. 1, nakoľko od prvej kolaudácie celej nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov?

Riešenie:

Byt sa považuje za časť stavby. Z uvedeného vyplýva, že ak sa predáva časť stavby (byt), potom jeho predaj je možné oslobodiť od dane len za podmienky, že od jeho 1. kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Keďže byty boli skolaudované v roku 2014, ich predaj bude v roku 2015 podliehať dani.


Platiteľ dane A daruje inému platiteľovi dane B, nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť má viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie. Platiteľ dane A si pri jej kúpe uplatnil odpočítanie DPH. Ako má platiteľ dane postupovať z hľadiska DPH? Má platiteľ A vystaviť faktúru?

Môže sa pri predmetnom bezodplatnom dodaní uplatniť prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH?

Riešenie:

Podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH, ak platiteľ dane dodá tovar (teda aj nehnuteľnosť) na svoju osobnú spotrebu, dodá tovar na osobnú spotrebu svojich zamestnancov, dodá tovar bezodplatne alebo dodá bezodplatne tovar na ďalší iný účel ako na podnikanie a ak pri kúpe tohto tovaru bola daň úplne alebo čiastočne odpočítateľná, považuje sa takéto dodanie tovaru za dodanie tovaru za protihodnotu. Ak ide o bezodplatné dodanie tovaru v zmysle § 8 ods. 3 zákona o DPH, pri určení základu dane, z ktorého má platiteľ dane (darca) povinnosť odviesť daň, sa postupuje podľa § 22 ods. 5 zákona o DPH, t. j. pri dodaní tovaru, ktorý je odpisovaným majetkom podľa § 22 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, je základom dane zostatková cena majetku zistená podľa cit. zákona o dani z príjmov. V prípade bezodplatného dodania tovaru, ktoré sa považuje za dodanie tovaru za protihodnotu podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH pre iného platiteľa dane (obdarovaného), je platiteľ dane (darca) v zmysle § 72 ods.1 písm. a) povinný vyhotoviť faktúru i napriek tomu, že k úhrade nie je určená žiadna suma.

Prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH sa na posudzovaný prípad nevzťahuje. Podľa cit. ustanovenia, platiteľ dane, ktorý je príjemcom plnenia od iného platiteľa dane, je povinný platiť daň vzťahujúcu sa na dodanie nehnuteľnosti alebo jej časti v tuzemsku, ktorú sa dodávateľ rozhodol zdaniť podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. V prípade postupu podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH, ide o bezodplatné dodanie tovaru a  platiteľ dane (darca) sa v danom prípade nemôže rozhodnúť o postupe podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, aj keď k darovaniu -  bezodplatnému dodaniu nehnuteľnosti dôjde po 5 rokoch od jej prvej kolaudácie.

Prenos daňovej povinnosti na odberateľa pri predaji nehnuteľnosti

V zmysle § 69 ods. 12 písm. c/ zákona o DPH pri predaji nehnuteľnosti voči inému platiteľovi, ktorú sa predávajúci platiteľ rozhodol zdaniť v zmysle § 38 ods. 1 (rozhodnúť zdaniť znamená, že ak v momente predaja nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie, má platiteľ možnosť predať nehnuteľnosť bez dane alebo s daňou, a to podľa, čo je pre neho ekonomicky výhodnejšie vzhľadom na prípadnú úpravu odpočítanej dane podľa § 54) sa prenáša daňová povinnosť na odberateľa ale len za podmienky, že kupujúcim je platiteľ DPH. T. j. prenos daňovej povinnosti na kupujúceho je pri dodaní nehnuteľnosti v zmysle § 69 ods. 12 písm. c/ len za podmienky, že dochádza k predaju nehnuteľnosti medzi dvomi platiteľmi v rámci tuzemska. Pri predaji nehnuteľnosti v SR nie je možné preniesť daňovú povinnosť na kupujúceho, ak je zahraničnou osobou, ktorá v tuzemsku nemá postavenie platiteľa.


Platiteľ dane – spoločnosť A – predáva staršiu nehnuteľnosť (od prvej kolaudácie tejto nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov – napr. uplynulo 30 rokov), ktorú sa rozhodol zdaniť. Jeho odberateľom je platiteľ dane – spoločnosť B. K predaju nehnuteľnosti došlo 20. 7. 2015 jej zápisom do katastra nehnuteľností v zmysle kúpno-predajnej zmluvy. Hodnota nehnuteľnosti bola 80 000 € bez dane. Z kúpno-predajnej zmluvy musí vyplynúť, či sa spoločnosť A rozhodla nehnuteľnosť predať s daňou s prenosom daňovej povinnosti na odberateľa. Faktúru spoločnosť A vystaví do 15 dní od dodania tovaru v zmysle § 73 písm. a/ zákona o DPH, pričom na faktúre uvedie v zmysle § 74 ods. 1 písm. k/ slovnú informáciu „prenesenie daňovej povinnosti“, keďže osobou povinnou platiť daň je kupujúci.


Ako postupovať v prípade, ak stavebné pozemky, ktoré povinný nadobudol do vlastníctva, budú predmetom dražby - núteného výkonu, za účelom uspokojenia zabezpečenej pohľadávky? V prípade, ak dodanie stavebného pozemku nie je oslobodené od dane, potom by mal byť výťažok dražby už aj s príslušnou DPH? Kto vystavuje faktúru – povinný? Ako postupovať, ak vydražiteľom bude platiteľ DPH, Má