dnes je 21.9.2019
Input:

Opatření na sousedním pozemku

10.5.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.2.24 Opatření na sousedním pozemku

Mgr. Martina Pavelková

Informácie platné podľa legislatívy v ČR!

Podle ustanovení § 141 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, může stavební úřad pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami nedošlo k dohodě. Účastníkem řízení je ten, v jehož prospěch má být povinnost uložena, a ten, z jehož pozemku nebo stavby mají být práce prováděny. V odst. 2 je následně upřesněno, že ten, v jehož prospěch byla povinnost podle odstavce 1 uložena, musí dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemků nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu; nesplní-li tuto povinnost nebo nedojde k jiné dohodě, postupuje se podle obecných právních předpisů o náhradě škody. V souvislosti s citovanou právní úpravou vyvstávají v praxi na straně stavebníků a jejich sousedů nejasnosti, v jakých situacích lze opatření na sousedním pozemku vydat, a co všechno jsou sousedé ze zákona povinni na svých pozemcích strpět.

Uvedená právní úprava zakládá stavebnímu úřadu oprávnění rozhodnout z moci úřední v rámci jiného řízení anebo samostatným rozhodnutím o povinnosti strpět provádění prací z pozemku. Základním předpokladem pro vydání tohoto rozhodnutí je, že výsledku nelze dosáhnout jiným způsobem, především tedy, že příslušné práce nelze žádným způsobem provést z pozemku stavebníka, a že o vstupu na sousední pozemek nemohla být uzavřena dohoda. Obě tyto skutečnosti by měly být před vydáním rozhodnutí dle ustanovení § 141 stavebního zákona prokázány. Vlastníkovi sousedního pozemku lze ukládat pouze strpění provádění konkretizovaných stavebních prací z definované části jeho pozemku ve stanoveném časovém úseku, nic dalšího.

Nejčastějším případem, kdy stavební úřad vydává opatření na sousedním pozemku, je v rámci rozhodnutí zakládajícího oprávnění realizovat stavbu (většinou stavební povolení). Jestliže je tedy v rámci řízení o povolení, příp. umístění stavebního záměru, zjištěno, že stavbu nelze provést, aniž by byla využita sousední nemovitost, měl by stavební úřad vyzvat stavebníka, aby doložil snahu o uzavření dohody s vlastníkem sousedního pozemku, příp. aby doplnil konkrétní údaje k potřebnému využití sousedního pozemku. Pokud stavebník prokáže, že dohodu nebylo možné uzavřít, rozhodne stavební úřad o opatření na sousedním pozemku samostatným výrokem v rámci stavebního povolení (územního rozhodnutí). V žádném případě by se nemělo stávat, že stavební úřad vydá stavební povolení pro stavbu, kterou lze realizovat pouze ze sousedního pozemku, aniž by se touto otázkou zabýval. Pokud by totiž v takovém případě následně vlastník sousedního pozemku odmítl vstup na svůj pozemek, bylo by příslušné povolení stavby nevykonatelné. Otázkou vstupu na sousední pozemek se v případě potřeby bude stavební úřad zabývat rovněž v různých nařizovacích režimech, jako je např. nařízení zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, odstranění stavby a dalších. Kromě uvedených případů lze na základě podnětu stavebníka o opatření na sousedním pozemku rozhodnout také samostatným rozhodnutím, a to v případech, kdy jsou prováděny takové udržovací či jiné stavební práce, které samy o sobě žádné rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu pro svou realizaci nevyžadují.

Co se týče ochrany práv osoby, které má být povinnost strpět stavební práce ze svého pozemku uložena, ta by měla být zabezpečena zejména prostřednictvím podmínek příslušného rozhodnutí. Ty by měly v případě potřeby stanovit dodržování a provedení takových opatření, které povedou k minimalizaci případného omezení vlastníka sousedního pozemku. Zákon však pro každý případ upravuje povinnost stavebníka uvést sousední pozemek po provedení předmětných prací do původního stavu. Pokud tak neučiní, lze tuto povinnost vymáhat pouze s obtížemi, a to zřejmě prostřednictvím státního stavebního dozoru, příp. soukromoprávního institutu náhrady škody.

Správní i civilní soudy se k otázce využití příslušného institutu v praxi vyjadřovaly již několikrát. Např. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 24. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 3398/2016, konstatoval, že vedle soukromoprávního institutu v ust. § 1022 zákona č. 89/2012 Sb., jenž s účinností od 1. 1. 2014 vlastníka zamýšlené stavby opravňuje žádat vlastníka sousedního pozemku o umožnění přístupu přes jeho pozemek na pozemek bez dostatečného přístupu, lze splnění obdobného účelu dosáhnout ve sféře veřejného práva postupem podle § 141 odst. 1 stavebního zákona. Za současného právního stavu však zásah správního orgánu do soukromoprávních poměrů bude mít spíše subsidiární význam, neboť občanský zákoník nabízí v § 1022 zákona č. 89/2012 Sb. řešení, které prostředky soukromého práva zajišťuje potřebnou rovnováhu ve vztahu osoby, jež má být ve výkonu vlastnického práva za přiměřenou náhradu omezena, a osoby, jež je oprávněna za účelem výstavby užít sousední pozemek. Nejvyšší správní soud v nejnovějším rozsudku týkajícím se aplikace předmětného ustanovení, tj. v rozsudku ze dne 7. 11. 2018, čj. 4 As 272/2018-34, zdůraznil, že oprávnění stavebního úřadu zakotvené v ust. § 141 zákona č. 183/2006 Sb. nelze rozšiřovat tak, že by zahrnovalo i uložení povinnosti strpět omezení vlastnických práv za účelem řádného užívání sousední stavby v průběhu stavebních prací.