6.12.2 Nezbytné úpravy a stavební příspěvek, Údržba staveb, Opatření na
sousední nemovitosti
Ing. Jitka Kylarová
Informácie platné podľa legislatívy v ČR!
1. NEZBYTNÉ ÚPRAVY
Nezbytné úpravy
Nezbytné úpravy jsou známy z předchozího
stavebního zákona, avšak nový stavební
zákon značně změnil jak důvody jejich nařízení, tak možnost a podmínky, kdy tak
lze učinit. Podle § 137 odst. 1
stavebního zákona může stavební úřad nařídit nezbytné úpravy
vlastníkovi stavby, stavebního pozemku nebo zastavěného stavebního pozemku:
-
jimiž se docílí, aby užívání stavby nebo jejího zařízení
neohrožovalo životní prostředí, nepřiměřeně neobtěžovalo její uživatele a okolí
hlukem, exhalacemi včetně zápachu, otřesy, vibracemi, účinky neionizujícího
záření anebo světelným zářením,
-
jimiž se odstraní jiné hygienické, bezpečnostní, požární a
provozní závady a závady na elektrickém zařízení stavby,
-
jimiž bude vyhověno požadavkům obrany, bezpečnosti a ochrany
obyvatelstva uplatněným příslušnými orgány (Ministerstvem obrany nebo
Ministerstvem vnitra),
-
v zájmu bezpečnosti a plynulosti provozu na pozemních
komunikacích,
-
spočívající v připojení stavby na technickou infrastrukturu a
dále úpravy, jimiž se stavba vybaví sociálním nebo jiným hygienickým
zařízením,
-
k zajištění účinného odvádění a zneškodňování odpadních vod v
souladu s právními předpisy, k usnadnění průtoku přívalových vod nebo k
zamezení vnikání povrchových vod do staveb a na přilehlé pozemky,
-
spočívající v konzervaci rozestavěné stavby, jejíž provádění
bylo přerušeno nebo zastaveno,
-
jimiž se zajistí bezbariérový přístup a užívání pozemku nebo
stavby,
-
jimiž se zajistí ochrana architektonického a archeologického
dědictví.
Uvedené důvody platí přiměřeně i pro terénní úpravy a zařízení podle
stavebního zákona.
I když důvody byly proti dřívější zákonné úpravě rozšířeny,
pozměňovacími návrhy zákona v průběhu projednávání v Poslanecké sněmovně a
jejich schválením byla nakonec možnost nařízení nezbytných úprav výrazně
omezena. Podle § 137 odst.
3 může stavební úřad nařídit n ezbytné úpravy podle
odstavce 1 v případě, že
stavba (nebo zařízení) je povolena, ale není postavena či užívána v souladu s
podmínkami povolení stavebního úřadu. V tomto případě je zřejmé, že se jedná o
nesystémovou úpravu, protože v takovém případě je stavební úřad povinen zahájit
z moci úřední především jiná řízení, například řízení o odstranění stavby
postavené v rozporu se stavebním povolením nebo ohlášením a ověřenou
projektovou dokumentací, řízení sankční apod.
Nezbytné úpravy stavby (nebo zařízení), která byla realizována podle
povolení (popř. ohlášení) stavebního úřadu a je v souladu s tím i užívána (na
základě kolaudačního rozhodnutí, souhlasu stavebního úřadu s užíváním nebo na
základě kolaudačního souhlasu), může stavební úřad nařídit jen v případě
„prokazatelně významného ohrožení“ některého z uvedených veřejných zájmů a za
„náhradu újmy“, kterou by nařízené úpravy vyvolaly. Co se rozumí pod pojmem
újmy vlastníka a jak za ni stanovit náhradu, zákon nevysvětluje ani neodkazuje
na jiné předpisy. I když prokázání významného ohrožení určitého veřejného zájmu
bude pro stavební úřad náročné, pak prokázání újmy vlastníka a stanovení
náhrady za ni bude v praxi téměř nereálné. Tato úprava prokazuje, že ochraně
vlastnických práv byla zákonodárcem dána jednoznačně přednost před veřejným
zájmem.
Procesně je postup v řízení o nezbytných úpravách v podstatě stejný
jako byl v dřívějším stavebním zákoně. Není-li pro nařizovanou nezbytnou úpravu
nutno zpracovat projektovou dokumentaci, nařídí stavební úřad provedení
nezbytné úpravy a v rozhodnutí stanoví rozsah, způsob a podmínky jejího
provedení. V opačném případě, kdy nezbytná úprava vyžaduje zpracování
projektové dokumentace, nařídí stavební úřad nejprve její pořízení a předložení
ve stanovené přiměřeně dlouhé lhůtě. Stavební úřad musí vlastníka upozornit, že
pokud uloženou povinnost nesplní, opatří potřebné podklady stavební úřad na
jeho náklad.
Změnou proti postupu podle předchozího zákona je povinnost
stavebního úřadu, aby s rozhodnutím o pořízení projektové dokumentace současně
rozhodl o poskytnutí zálohy stavebního příspěvku na úhradu nákladů na pořízení
této dokumentace a o podmínkách jejího vyplacení. I v tomto pří padě bude
stavební úřad postaven před obtížný úkol, který nepatří do jeho působnosti –
zjišťovat možný rozsah dokumentace a ceny projektových prací.
Po opatření projektové dokumentace, popř. též jiných podkladů,
postupuje stavební úřad běžnými procesními postupy podle
správního řádu a vydá rozhodnutí, kterým
nařídí provedení nezbytných úprav podle předložené projektové dokumentace.
Novou úpravou je také povinnost vlastníka stavby nebo stavebního pozemku
oznámit stavebnímu úřadu ukončení prací spojených s nezbytnými úpravami.
2. STAVEBNÍ PŘÍSPĚVEK
Stavební příspěvek
Stavební příspěvek má v novém stavebním zákoně jiný charakter
než tomu bylo dříve, kdy však vzhledem k tomu, že jeho poskytnutí bylo možností
nikoli povinností a vzhledem k omezeným finančním prostředkům obcí, nebyl téměř
vyplácen. Podle § 138 nového
stavebního zákona stavební příspěvek
lze poskytnout pouze na provedení nařízených nezbytných úprav, avšak jen z dále
uvedených důvodů z § 137 odst. 1
stavebního zákona, nebo na provedení nezbytných opatření podle zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších
předpisů.
Stavební příspěvek lze tedy poskytnout na tyto nařízené nezbytné
úpravy:
- c) jimiž bude vyhověno požadavkům obrany, bezpečnosti a ochrany
obyvatelstva uplatněným příslušnými orgány (Ministerstvem obrany nebo
Ministerstvem vnitra),
- d) v zájmu bezpečnosti a plynulosti provozu na pozemních
komunikacích,
- e) spočívajících v připojení stavby na technickou infrastrukturu a
dále úprav, jimiž se stavba vybavuje sociálním nebo jiným hygienickým
zařízením,
- f) k zajištění účinného odvádění a zneškodňování odpadních vod v
souladu s právními předpisy, k usnadnění průtoku přívalových vod nebo k
zamezení vnikání povrchových vod do staveb a na přilehlé pozemky,
- g) spočívajících v konzervaci rozestavěné stavby, jejíž provádění
bylo přerušeno nebo zastaveno,
- h) jimiž se zajišťuje bezbariérový přístup a užívání pozemku nebo
stavby,
- i) jimiž se zajišťuje ochrana architektonického a archeologického
dědictví.
Nárok na stavební příspěvek se tedy netýká nejběžnějších případů závad uvedených v § 137 odst. 1 písm. a) a b), kterými se má docílit, aby
užívání stavby nebo jejího zařízení neohrožovalo životní prostředí, nepřiměřeně
neobtěžovalo její uživatele a okolí hlukem, exhalacemi včetně zápachu, otřesy,
vibracemi, účinky neionizujícího záření anebo světelným zářením, anebo jimiž se
odstraní jiné hygienické, bezpečnostní, požární a provozní závady a závady na
elektrickém zařízení stavby.
Na poskytnutí stavebního příspěvku je právní nárok, ale vlastník
stavby nebo stavebního pozemku, na němž byly nezbytné úpravy nařízeny, o něj
musí požádat. Stavební příspěvek se poskytuje na úhradu té části nákladů, které
se přímo týkají provedení nařízených nezbytných úprav. Žádost o stavební
příspěvek musí obsahovat konkrétní specifikovanou výši nákladů na nezbytné
úpravy. Pro tuto žádost není stanoven prováděcím předpisem žádný formulář.
Stavební úřad je povinen kontrolovat provedení nařízených prací a ověřovat
přiměřenost fakturovaných částek, proto je v žádosti nezbytné věnovat potřebnou
pozornost stanovení požadované výše příspěvku. Je to důležité zejména také
proto, že stavební příspěvek nelze poskytnout na tu část prací, kterými je v
souvislosti s nařízenými nezbytnými úpravami nutno provést i další práce
zhodnocující nemovitost.
Stavební zákon rovněž nepřipouští uhrazení
nákladů na práce, jimiž se nařízenými nezbytnými úpravami odstraní závady
vzniklé porušením nebo neplněním povinností vlastníka, stanovených stavebním
zákonem či jiným právním předpisem. Další překážkou vyplacení stavebního
příspěvku podle stavebního zákona je možnost zajistit úhradu nákladů na
provedení nařízených nezbytných úprav nebo na zpracování projektové dokumentace
podle zvláštních právních předpisů, např. podle zákona č. 20/1987 Sb., o
státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů.
O poskytnutí stavebního příspěvku vydává stavební úřad rozhodnutí, v
němž stanoví výši příspěvku a způsob jeho poskytnutí (účastníkem řízení je
pouze žadatel). Stavební příspěvek poskytuje v penězích prostřednictvím banky
stavební úřad; výjimkou je pouze případ úprav nařízených podle § 137 odst. 1 písm. c), tzn.
nařízených v zájmů obrany, bezpečnosti a ochrany obyvatelstva, kdy jsou náklady
hrazeny Ministerstvem obrany nebo Ministerstvem vnitra .
3. ÚDRŽBA STAVBY
Údržba stavby
Provádění řádné údržby dokončené stavby je základní
povinností jejího vlastníka. Tato povinnost je stanovena v § 139 stavebního zákona a kontrolu nad jejím
dodržováním má stavební úřad. Pokud stavební úřad při kontrolní prohlídce
zjistí, že stavba není řádně udržována, vyzve jejího vlastníka ke zjednání
nápravy s uvedením konkrétních udržovacích prací a stanoví mu pro to přiměřenou
lhůtu. Pokud vlastník stavby výzvu ve stanovené lhůtě nesplní, stavební úřad mu
provedení těchto prací nařídí rozhodnutím. Podle předchozího stavebního zákona
stavební úřad nařídit údržbu stavby mohl. Na rozdíl od toho podle současného
stavebního zákona tak v určitých případech ve veřejném zájmu učinit musí.
Vyzvat k provedení udržovacích prací i nařídit je lze jen ve
veřejném zájmu. K tomu je třeba připomenout, že pro účely kontrolní činnosti
stavebního úřadu se veřejným zájmem rozumí požadavky uvedené v § 132 odst. 3 stavebního zákona. Ve
vztahu k údržbě stavby se veřejným zájmem rozumí zejména požadavek, aby stavba
byla užívána jen k povolenému účelu, aby neohrožovala život a zdraví osob nebo
zvířat, bezpečnost, životní prostředí, zájmy státní památkové péče, sousední
stavby, popřípadě nezpůsobovala jiné škody či ztráty, aby se při užívání stavby
předcházelo důsledkům náhlých havárií, čelilo jejich účinkům nebo aby se
nebezpečí takových účinků snížilo, aby byly odstraněny stavebně bezpečnostní,
požární, hygienické, zdravotní nebo provozní závady na stavbě, včetně překážek
bezbariérového užívání stavby.
Udržovací práce je vlastník stavby povinen provádět na své náklady.
Stavební zákon dále stanoví nájemcům bytů
a nebytových prostor povinnost umožnit provedení nařízených udržovacích
prací.
Novou úpravou, pokud jde o údržbu staveb, stavební zákon umožňuje
stavebnímu úřadu u staveb určených k užívání veřejností nařídit jejich
vlastníkům předložení časového a věcného plánu udržovacích prací na
jednotlivých částech stavby a na technologickém či jiném zařízení. Tím, že
tento plán sestaví a předloží stavebnímu úřadu, budou vlastníci těchto staveb
určitým způsobem „nuceni“ k provádění plánované údržby stavby a stavební úřad
zase bude mít možnost v případě potřeby stanovit kontrolní prohlídky těchto
staveb v termínech vztažených k předloženému plánu.
4. OPATŘENÍ NA SOUSEDNÍM POZEMKU NEBO
STAVBĚ
Opatření na sousední nemovitosti
Pro provedení nařízených nutných zabezpečovacích prací, nezbytných
úprav, udržovacích prací, ale i pro provádění nebo odstraňování staveb nebo
zařízení je často nutné na omezenou dobu použít sousední pozemek nebo
stavbu. Proto stavební zákon v § 141 obsahuje
úpravu, podle níž lze vlastníkům sousedních pozemků nebo staveb nařídit, aby
umožnili provádění těchto prací z jejich nemovitosti. Jedná se o poněkud
změněné znění obdobné úpravy z předcházejícího stavebního zákona.
Jednou ze změn je činnost vlastníků sousedních pozemků a staveb při
provádění prací z jejich pozemku či stavby. Na rozdíl od jejich dřívější zcela
pasivní role, kdy toto provádění „trpěli“, je nyní v zákoně slovo „umožnili“,
které do jisté míry naznačuje součinnost.
Druhou změnou je výslovně uvedená podmínka postupu podle § 141, tzn. že mezi
oběma stranami nedošlo k dohodě. Podobně bylo postupováno i dříve, ale jen na
základě výkladu zákonné úpravy. Nový zákon také trochu nadbytečně uvádí, že
účastníkem řízení je ten, v jehož prospěch má být povinnost uložena, a ten, z
jehož pozemku nebo stavby mají být práce prováděny.
Použití sousední nemovitosti
Řízení podle § 141 stavebního
zákona může stavební úřad zahájit jak na žádost stavebníka, tak
z moci úřední. Žádost o vydání opatření na sousedním pozemku nebo stavbě
bude třeba odůvodnit jednak prokazatelnou nutností použití sousední
nemovitosti pro provedení či odstranění stavby nebo nařízených stavebních
prací, jednak neúspěšností jednání s vlastníkem sousední nemovitosti. Je proto
třeba, aby stavebník způsob provádění stavby ze sousední nemovitosti s
vlastníkem sousední stavby nebo pozemku předem projednal, a to konkrétním
návrhem řešení, tzn. o jaké práce se bude jednat, jak dlouho budou prováděny,
popř. jak při tom bude zajištěna ochrana sousední nemovitosti apod. Podklad pro
toto jednání by měl připravit projektant nebo zhotovitel stavby, pokud jím není
stavebník sám. V případě, že se stavebník s vlastníkem sousední nemovitosti na
provádění stavby z jeho pozemku nebo stavby dohodne, není třeba ze strany
stavebního úřadu žádný úkon. V opačném případě, kdy k dohodě nedojde, je třeba
požádat stavební úřad o vydání rozhodnutí. Jak nutnost použití sousedního
pozemku nebo stavby, tak neúspěšnost jednání s jejím vlastníkem je třeba
prokázat.
Stavební zákon ukládá osobě, v
jejíž prospěch byla stanovena povinnost strpět provedení prací z cizí
nemovitosti, povinnost při provádění prací co nejméně rušit užívání sousedních
pozemků nebo staveb a zajistit, aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým
je možno zabránit. Po skončení prací je tato osoba povinna uvést sousední
pozemek nebo stavbu do předchozího stavu; případné porušení této povinnosti
zákon odkazuje na postup podle obecných právních předpisů o náhradě škody, tzn.
že se věc musí řešit mimo stavební úřad (většinou soudně).
Nevyhnutné úpravy a stavebný príspevok, Údržba stavieb, Opatrenia na susedné nehnuteľnosti 1. nevyhnutné úpravy nevyhnutné úpravy potrebné úpravy sú známe z predchádzajúceho stavebného zákona, avšak nový stavebný zákon značne zmenil ako dôvody ich nariadení, tak možnosť a podmienky, kedy tak možno urobiť. Podľa § 137 ods. 1 stavebného zákona môže stavebný úrad nariadiť nevyhnutné úpravy vlastníkovi stavby, stavebného pozemku alebo zastavaného stavebného pozemku: ktorými sa docieli, aby užívanie stavby alebo jej zariadenia neohrozovalo životné prostredie, neprimerane neobťažovalo jej užívateľa a okolie hlukom, exhalátmi vrátane zápachu, otrasmi, vibráciami, účinky neionizujúceho žiarenia alebo svetelným žiarením, ktorými sa odstránia iné hygienické, bezpečnostné, požiarne a prevádzkové závady a poruchy na elektrickom zariadení stavby, ktorými bude vyhovené požiadavkám obrany, bezpečnosti a ochrany obyvateľstva uplatneným príslušnými orgánmi (Ministerstvom obrany alebo Ministerstvom vnútra) , v záujme bezpečnosti a plynulosti premávky na pozemných komunikáciách, spočívajúce v pripojení stavby na technickú infraštruktúru a ďalej úpravy, ktorými sa stavba vybaví sociálnym alebo iným hygienickým zariadeniam, k zaiste nej účinného odvádzanie a zneškodňovanie odpadových vôd v súlade s právnymi predpismi, na uľahčenie prietoku prívalových vôd alebo na zamedzenie vnikaniu povrchových vôd do stavieb a na priľahlé pozemky, spočívajúce v konzerváciu rozostavanej stavby, ktorej vykonávanie bolo prerušené alebo zastavené, ktorými sa zaistí bezbariérový prístup a užívania pozemku alebo stavby, ktorými sa zaistí ochrana architektonického a archeologického dedičstva. Uvedené dôvody platí primerane aj pre terénne úpravy a zariadení podľa stavebného zákona. Aj keď dôvody boli proti skoršie zákonnej úprave rozšírené, pozmeňovacími návrhmi zákona v priebehu prejednávania v Poslaneckej snemovni a ich schválením bola nakoniec možnosť nariadenie nevyhnutných úprav výrazne obmedzená. Podľa § 137 ods. 3 môže stavebný úrad nariadiť n ezbytné úpravy podľa odseku 1 v prípade, že stavba (alebo zariadenie) je povolená, ale nie je postavená či používaná v súlade s podmienkami povolenia stavebného úradu. V tomto prípade je zrejmé, že sa jedná o nesystémovú úpravu, pretože v takom prípade je stavebný úrad povinný začať z moci úradnej predovšetkým iné konania, napríklad konania o odstránení stavby postavenej v rozpore so stavebným povolením alebo ohlásením a overenou projektovou dokumentáciou, riadenie sankčné apod . Nevyhnutné úpravy stavby (alebo zariadenia), ktorá bola realizovaná podľa povolenia (popr. ohlásenie) stavebného úradu a je v súlade s tým aj užívaná (na základe kolaudačného rozhodnutia, súhlasu stavebného úradu s užívaním alebo na základe kolaudačného súhlasu), môže stavebný úrad nariadiť len v prípade "preukázateľne významného ohrozenia" niektorého z uvedených verejných záujmov a za "náhradu ujmy", ktorú by nariadenej úpravy vyvolali. Čo sa rozumie pod pojmom ujmy vlastníka a ako za ňu stanoviť náhradu, zákon nevysvetľuje ani neodkazuje na iné predpisy. Aj keď preukázanie významného ohrozenia určitého verejného záujmu bude pre stavebný úrad náročné, potom preukázanie ujmy vlastníka a stanovenia náhrady za ňu bude v praxi takmer nereálne. Táto úprava preukazuje, že ochrane vlastníckych práv bola zákonodarcom daná jednoznačne prednosť pred verejným záujmom. Procesne je postup v konaní o potrebných úpravách v podstate rovnaký ako bol v skoršom stavebnom zákone. Ak nie je pre Nariaďovanie nevyhnutnú úpravu nutné spracovať projektovú dokumentáciu, nariadi stavebný úrad prevedení nevyhnutné úpravy a v rozhodnutí určí rozsah, spôsob a podmienky jej vykonania. V opačnom prípade, keď nevyhnutná úprava vyžaduje spracovanie projektovej dokumentácie, nariadi stavebný úrad najprv jej vyhotovenie a predloženie v stanovenej primerane dlhé lehote. Stavebný úrad musí vlastníka upozorniť, že ak uloženú povinnosť nesplní, opatrí potrebné podklady stavebný úrad na jeho náklad. Zmenou proti postupu podľa predchádzajúceho zákona je povinnosť stavebného úradu, aby s rozhodnutím o obstaranie projektovej dokumentácie súčasne rozhodol o poskytnutí zálohy stavebného príspevku na úhradu nákladov na obstaranie tejto dokumentácie ao podmienkach jej vyplatenie. Aj v tomto prí pade bude stavebný úrad postavený pred náročná úloha, ktorý nepatrí do jeho pôsobnosti -…